กองทุนอสังหาริมทรัพย์- ดร. สุวรรณ วลัยเสถียร

กองทุนอสังหาริมทรัพย์-  ดร. สุวรรณ  วลัยเสถียร

กองทุนอสังหาริมทรัพย์ ตอนที่ 2

โดย

ดร. สุวรรณ วลัยเสถียร

ประธานชมรมคนออมเงิน

http://www.saverclub.org

สงวนลิขสิทธิ์

กองทุนรวม (Mutual Fund) เปรียบประดุจเป็นสหกรณ์ประเภทหนึ่งซึ่งในอันที่จริงแล้วสหกรณ์ก็มีมาตั้งแต่ ดั้งเดิม กล่าวคือ รัฐบาลมีนโยบายส่งเสริมให้เกษตรกรรายย่อยรวมตัวกันเป็นสหกรณ์เพื่อทำกิจการ ร่วมกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านการเกษตร แล้วสรรหาผู้ที่มีความสามารถเป็นกรรมการและผู้บริหารสหกรณ์ในการนำผลิตผลทาง เกษตรไปขายในตลาดให้ได้ราคาดีแล้วแบ่งผลกำไรในระหว่างสมาชิก หรือเป็นศูนย์กลางในการเผยแพร่ความรู้เกี่ยวกับการจัดทำการเกษตร ดังนั้น กิจกรรมก็ดี รายได้ก็ดี และผลกำไรของสหกรณ์จึงได้รับการยกเว้นภาษี เป็นที่น่าเสียดายว่าสหกรณ์หลาย ๆ แห่งสมาชิกก็ยังมีรายได้น้อยและค่อนข้างยากจน แต่กรรมการสหกรณ์เสียอีกกลับได้ผลประโยชน์

 

          ต่อมาก็มีการตั้งสหกรณ์ออมทรัพย์ที่เรียกกันว่า “Credit Union” เนื่องจากเงินทองเป็นของสำคัญในการดำรงชีวิต ในสมัยปัจจุบัน เมื่อทำมาหากินได้แล้วก็ต้องมีการเก็บออมแล้วนำเงินไปลงทุนเพื่อหาดอกผล ไม่ว่าจะเป็นดอกเบี้ย เงินปันผล หรือส่วนแบ่งกำไรจากการลงทุน สหกรณ์ออมทรัพย์จึงเป็นที่รวมตัวของผู้ที่มีรายได้น้อย ซึ่งเปิดโอกาสให้สมาชิกฝากเงินเพื่อรับดอกเบี้ย ในเวลาเดียวกันสหกรณ์ออมทรัพย์ก็นำเงินฝากนั้นไปปล่อยเงินกู้ให้แก่สมาชิกใน อัตราดอกเบี้ยต่ำ เพื่อช่วยให้ผู้ที่เดือดร้อนขัดสนเงินสามารถมีเงินไปจับจ่ายใช้สอย รวมทั้งจ่ายหนี้ จ่ายสิน สหกรณ์ออมทรัพย์ก็ทำตัวเสมือนหนึ่งเป็นธนาคารขนาดย่อย โดยกิจการ รายได้ และผลกำไร ซึ่งแบ่งให้แก่สมาชิกก็ได้รับยกเว้นภาษีเช่นเดียวกันกับสหกรณ์การเกษตร

 

          กองทุนรวมก็เหมือนกัน เป็นที่รวมตัวของผู้ออมรายย่อยหรือแม้แต่รายใหญ่ โดยมีผู้จัดการกองทุน (Fund Manager) เป็นผู้ที่มีวิชาชีพและอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของสำนักงานกำกับหลักทรัพย์ และตลาดหลักทรัพย์ (กลต.) ของกระทรวงการคลัง ผู้จัดการกองทุนจึงเป็นบุคคลที่มีความรู้ความเชี่ยวชาญในการลงทุน จัดตั้งกองทุนรวมประเภทต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นกองทุนหุ้นซึ่งนำเงินไปซื้อหุ้นที่ซื้อขายกันอยู่ในตลาดหลัก ทรัพย์แห่งประเทศไทย หรือเป็นกองทุนตราสารหนี้ซึ่งก็นำเงินไปซื้อตราสารหนี้ประเภทพันธบัตร หุ้นกู้ ตั๋วเงินคงคลัง รวมทั้งตราสารที่ลักษณะเป็นหุ้นกู้ที่ออกขายทั้งในประเทศและต่างประเทศ

 

          นอกจากนี้ ยังมีกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เมื่อจัดตั้งขึ้นแล้วผู้จัดการกองทุนก็จะนำ เงินที่ผู้ลงทุนซื้อหน่วยลงทุนซึ่งปกติจะเป็นหน่วยละ 10 บาท ไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน โรงงานในนิคมอุตสาหกรรม หรือโรงแรม บ้านเรือน คอนโดมิเนียมทั้งประเภทอยู่อาศัยและสำนักงาน แล้วนำออกให้เช่าหาประโยชน์ ทั้งนี้ กองทุนอสังหาริมทรัพย์มีทั้งประเภทที่กองทุนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่เรียก ว่า Freehold ถ้าหากว่าอสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ใจกลางเมือง เช่น ถนนสาทร หรือสีลม หรือซอยหลังสวน ถนนเพลินจิต โอกาสที่อสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นจะมีราคาเพิ่มสูงขึ้นในอนาคตก็จะเป็นไปได้ มาก  ผู้ถือหน่วยลงทุนจึงมีโอกาสได้กำไรทั้งจากเงินแบ่งปันผลและมูลค่าหน่วยลง ทุนที่เพิ่มขึ้นตามราคาของอสังหาริมทรัพย์

 

          รายได้และผลกำไรของกองทุนรวมได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้ กองทุนรวมจึงมีเงินแบ่งเป็นปันผลให้ผู้ถือหน่วยได้มากขึ้น

 

          เนื่องจากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หลายรายเสียดายที่จะขายทรัพย์สินของตนไป เข้ากองทุน สำนักงาน กลต. จึงอนุญาตให้กองทุนอสังหาริมทรัพย์ทำการเช่าทรัพย์สินต่าง ๆ ระยะยาว เช่น ศูนย์การค้า สนามบิน อพาร์ทเม้นท์ ห้องเช่า หรืออาคารสำนักงานต่าง ๆ โดยจะต้องมีอายุการเช่าอย่างน้อย  15  ปี  ซึ่งเรียกว่าเป็นกองทุนประเภท Leasehold  ปกติกองทุนจะพยายามเช่าให้มีระยะยาวที่สุด   ซึ่งตามกฎหมายแพ่งขณะนี้สามารถจดทะเบียนผูกพันได้เป็นระยะเวลา 30 ปี 

 

          เป็นที่น่าสังเกตุว่ามีการออกกฎหมายเมื่อหลายปีก่อนอนุญาตให้สามารถจด ทะเบียนการเช่าเป็นเวลา 50 ปี หากที่ดินที่เช่ามีเนื้อที่ตั้งแต่ 2 ไร่ขึ้นไป และใช้ประโยชน์ในทางการเกษตรกรรม หรืออุตสาหกรรม รวมทั้งพาณิชยกรรม อันเป็นกิจการที่เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจของประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่ได้รับส่งเสริมการลงทุน แต่กฎกระทรวงของกระทรวงมหาดไทยซึ่งออกมารองรับการเช่าแบบ 50 ปี อาจจะยังใช้บังคับได้ไม่เต็มที่ ดังนั้น การเช่าระยะยาวซึ่งใช้อยู่ในปัจจุบันจึงมักจะมีอายุไม่เกิน 30 ปี และต่อได้ครั้งละ 30 ปี ในประเด็นนี้จะต่างกับประเทศอื่น ๆ เพราะเขาอนุญาตให้สามารถเช่าได้ถึง 99 ปี มานานแล้ว ปัจจุบันกฎหมายบางประเทศยังได้ขยายอายุการเช่าออกไปเป็น 999 ปี ด้วยเหตุนี้ใครที่เป็นผู้ถือสิทธิการเช่า 999 ปี ผมคิดว่ามีสิทธิมากกว่าเจ้าของเสียอีก เพราะถ้าจะนับถอยหลังไป 999 ปี ผมว่าเลยสมัยสุโขทัยขึ้นไปอีกไกล

 

          ในด้านส่วนตัวผมเห็นว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์มีฐานะค่อนข้างจะมั่นคงกว่ากอง ทุนประเภทอื่น ๆ เนื่องจากหลักทรัพย์ของกองทุนเป็นอสังหาริมทรัพย์ซึ่งสามารถนำไปหาผล ประโยชน์ได้ดี จึงให้การประกันที่ค่อนข้างมั่นคงแก่สมาชิกผู้ลงทุนซื้อหน่วยในกองทุนรวม ประเภทนี้ ในปัจจุบันนี้กองทุนอสังหาริมทรัพย์หลายกองจ่ายเงินปันผลประมาณ 7-9% ต่อปี อย่างสม่ำเสมอ ถือเป็นอัตราที่สูงกว่าเงินฝากธนาคารที่ปกติให้ผลตอบแทนในรูปของดอกเบี้ย เพียง 2-4% และสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยของพันธบัตรรัฐบาลด้วย แม้พันธบัตรจะมีอายุตั้งแต่ 3-10 ปี แต่ก็ให้ผลตอบแทนไม่เกิน 5% ต่อปี

 

          พูดถึงในด้านความมั่นคง กองทุนอสังหาริมทรัพย์ก็จัดอยู่ในอันดับที่ดี โดยเฉพาะอย่างยิ่งกองทุนประเภทที่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน และสำนักงาน กลต. ยังกำหนดว่า ต้องเป็นทรัพย์สินที่พร้อมหรือใกล้จะหาประโยชน์ได้ เช่น ถ้าเป็นสิ่งปลูกสร้างหรืออาคารต่าง ๆ ต้องทำเสร็จไปแล้วไม่ต่ำกว่า 85% และราคาที่เจ้าของขายหรือให้เช่าเข้ามาในกองทุน จะต้องให้ผู้ประเมินราคาอิสระที่สำนักงาน กลต. เห็นชอบด้วยอย่างน้อย 2 ราย เป็นผู้ประเมิน แล้วนำมาเฉลี่ยหาราคากลาง จึงเป็นการป้องกันมิให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์โก่งราคาขายหรือให้เช่า ทรัพย์สินแก่กองทุนในราคาที่สูงเกินกว่าราคาตลาด การที่กองทุนมีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ย่อมถือว่ามีความมั่นคงและราคา ไม่ผันผวนเท่ากับกองทุนหุ้นซึ่งถือหุ้นของบริษัทต่าง ๆ ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ เพราะหุ้นนั้นย่อมขึ้นลงตามภาวะเศรษฐกิจ การเมือง และแรงซื้อ แรงขายของผู้ลงทุนทั้งในประเทศไทยและต่างประเทศ

 

          ประโยชน์หรือความได้เปรียบของการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์กล่าวได้ย่อ ๆ ดังต่อไปนี้

 

          1.       ผู้ลงทุนมีโอกาสได้ผลตอบแทนที่สูงกว่าเงินฝาก อาทิเช่น กองทุนแบ่งผลกำไรตั้งแต่ปีละ 7-9% เมื่อเทียบกับการลงทุนประเภทเงินฝาก พันธบัตร หรือตราสารหนี้อื่น ๆ เช่น ตั๋วสัญญาใช้เงิน หรือตั๋วแลกเงินที่ให้ดอกเบี้ยน้อยกว่า

 

          2.       กองทุนอสังหาริมทรัพย์มักจะจ่ายเงินค่าตอบแทนในรูปของเงินปันผลบ่อยกว่ากอง ทุนอื่น ๆ เช่น จ่ายปีละ 4 ครั้ง คือ ทุก 3 เดือน ในอัตราที่ค่อนข้างสม่ำเสมอ

 

          3.       ผู้ลงทุนก็จะเสียภาษีน้อยกว่า เพราะถ้านำเงินไปฝากธนาคาร ซื้อพันธบัตร หรือตั๋วสัญญาใช้เงิน รวมทั้งหุ้นกู้ ดอกเบี้ยที่ผู้ลงทุนได้รับจะถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย 15% แต่ถ้าเป็นเงินแบ่งกำไรจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์จะถูกหักภาษีเพียง 10% ถือว่าน้อยกว่าภาษีดอกเบี้ยถึงหนึ่งในสาม

 

          4.       เป็นการลงทุนที่มีความคล่องตัวกว่า เพราะกองทุนอสังหาริมทรัพย์ทุกกองได้จดทะเบียนซื้อขายหน่วยลงทุนอยู่ในตลาด หลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ดังนั้น ผู้ลงทุนสามารถเลือกซื้อหรือขายได้ทุกวันที่ตลาดหลักทรัพย์เปิดทำการ ปกติคือ สัปดาห์ละ 5 วัน ตั้งแต่วันจันทร์ – วันศุกร์ แต่ถ้าผู้ลงทุนนำเงินไปฝากธนาคาร หรือซื้อพันธบัตรแล้วประสงค์จะได้อัตราดอกเบี้ยสูง ๆ ก็ต้องฝากไว้นาน พันธบัตรแต่ละฉบับก็มีอายุหลายปี  ถึงแม้ว่าปัจจุบันจะมีศูนย์ซื้อขายตราสารหนี้ แต่ศูนย์เหล่านั้นก็มักจะซื้อขายโดยผู้ลงทุนประเภทสถาบัน และการซื้อขายแต่ละคราวมาก ๆ เป็นเงินนับร้อยนับพันล้านบาท ส่วนผู้ลงทุนรายย่อยซึ่งต้องการขายตราสารหนี้เพียงไม่กี่หมื่นไม่กี่แสน หรือเพียง 1 – 2 ล้านบาท ก็แทบจะไม่มีสภาพคล่องในการซื้อขาย เรื่องนี้เป็นที่น่าเสียดาย ต่างประเทศเขามีศูนย์ซื้อขายตราสารหนี้ให้แก่ผู้ลงทุนรายย่อยมา 50-60 ปีแล้ว

 

          ผมได้แนะนำไว้หลายครั้งว่า การลงทุนต้องดูเรื่องสภาพคล่อง เพราะถ้าซื้อยาก ขายยาก และต้องลงทุนเป็นช่วงระยะยาว หากเกิดเหตุฉุกละหุก คุณต้องการใช้เงินสด จะทำอย่างไร? การลงทุนประเภทที่มีสภาพคล่องจึงได้เปรียบกว่า

 

          อย่างไรก็ตาม แม้ตลาดหลักทรัพย์จะเปิดทำการปกติสัปดาห์ละ 5 วัน แต่ก็ไม่ได้หมายความว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ทุกกองจะมีสภาพคล่องทุกกอง คือ มีผู้ซื้อขายทุกวัน ต้องบอกก่อนว่าบางกองทุนมีอัตราซื้อขายถัวเฉลี่ยต่อวันค่อนข้างน้อย ดังนั้น ถ้าคุณอยากจะลงทุนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก ๆ ก็อาจจะต้องไล่ราคา ทำให้จ่ายเงินค่อนข้างแพง ในทางกลับกันถ้าคุณถือหน่วยลงทุนไว้มากและมีสภาพคล่องน้อย ถ้าอยากจะขายก็อาจจะต้องยอมลดราคาขายในอัตราที่ค่อนข้างถูก ทำให้คุณกำไรน้อย หรืออาจจะถึงกับต้องขาดทุนก็ได้

 

          แล้วคุณก็จะถามว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์มีข้อด้อยประการใดหรือไม่? ผมก็ต้องบอกว่า การลงทุนทุกประเภทมีทั้งความเสี่ยง ข้อได้เปรียบ และข้อเสียเปรียบ ข้อด้อยของกองทุนอสังหาริมทรัพย์มีดังนี้

 

          (1)     แม้หลายกองทุนจะมีประวัติการจ่ายเงินปันผลหรือส่วนแบ่งกำไรโดยสม่ำเสมอ แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะจ่ายได้ในอัตรานั้นต่อไปทุก ๆ ปีในอนาคต เช่น คุณซื้อกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่เป็นศูนย์การค้าที่มีลูกค้าไปซื้อ สินค้าอยู่เป็นประจำ ถ้าหากเกิดไฟไหม้ หรือแผ่นดินไหว ทำให้อาคารได้รับความเสียหาย ในระหว่างที่อาคารมิได้เปิดทำการ กองทุนก็จะไม่มีรายได้และอาจจะต้องเสียค่าก่อสร้างซ่อมแซมด้วย แทบทุกกองทุนก็จะแจ้งว่ามีประกันภัยไว้ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องอัคคีภัย แผ่นดินไหว หรือแม้แต่เรื่องการจลาจลและก่อการร้าย ทรัพย์สินที่เสียหายก็จะมีเงินมาซ่อมคืนให้อยู่ในสภาพเดิม รวมทั้งบางกองทุนอาจจะมีการประกันการขาดรายได้ (Business Interruption) ซึ่งพอจะช่วยบรรเทาความเสียหายได้

 

          (2)     กองทุนประเภทสิทธิการเช่าระยะยาว มูลค่าจะค่อย ๆ ลดลงตามอายุการเช่าที่เหลือน้อยลง นักลงทุนจึงควรคำนึงถึงข้อนี้ด้วย

 

          ขอให้ทุกท่านโชคดีครับ

 

                                                                   ดร. สุวรรณ  วลัยเสถียร

About these ads
ข้อความนี้ถูกเขียนใน อสังหาริมทรัพย์ คั่นหน้า ลิงก์ถาวร

ใส่ความเห็น

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Connecting to %s